ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА БЕЛАРУСИ, КАСАЮЩИХСЯ НЕДВИЖИМОСТИ И СДЕЛОК С НЕЙ, РАССКАЗЫВАЕТ ДМИТРИЙ БОРОВКО, ДИРЕКТОР ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ «КЕТЕНДЖИ»
Согласно законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Иностранные граждане и иностранные юридические лица вправе приобретать недвижимое имущество и распоряжаться им в Республике Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь и белорусскими юридическими лицами, но за некоторыми исключениями, установленными действующим законодательством.
Недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательными актами. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является публичной. В Республике Беларусь ведется единый государственный регистр не движимого имущества, прав на него и сделок с ним, в котором содержатся сведения и документы в отношении зарегистрированных объектов. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию о существующих на момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества.
Государственная регистрация обязательна при:
Граждане и юридические лица (в том числе иностранные) вправе приобретать находящееся в частной собственности жилое и нежилое недвижимое имущество (квартиры, комнаты в квартирах и загородные дома, офисные здания и отдельные изолированные помещения) на основании договоров купли-продажи, мены или на основании иных аналогичных сделок. Следует обратить внимание, что при заключении договора купли-продажи стороны должны обеспечить государственную регистрацию такого договора. В противном случае такой договор является недействительным, то есть не влечет возникновения прав и обязанностей, и стороны должны возвратить друг другу все полученное по сделке.
При заключении договора купли-продажи недвижимости рекомендуется провести юридическую проверку отчуждаемого объекта недвижимости. В качестве необходимых мер следует:
Иностранные граждане и иностранные юридические лица вправе заключать договоры аренды недвижимого имущества, расположенного в Беларуси, без ограничений. При этом договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами.
Следует также отметить, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, при смене собственника недвижимого имущества договора аренды продолжит действовать на ранее заключенных с предыдущим собственником условиях.
По договору аренды капитального строения арендатору передаются права владения и пользования такой недвижимостью, а также разрешается использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Сдача в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской и коммунальной собственности, а также определение размера арендной платы в отношении такой недвижимости имеет ряд особенностей.
Так, путем проведения аукциона сдается в аренду недвижимость республиканской собственности:
Арендная плата за имущество, находящееся в республиканской или коммунальной собственности уплачивается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты (утверждается ежегодно Правительством по состоянию на 1 апреля каждого года).
Земельные участки — один из видов недвижимого имущества, который по общему правилу подлежит государственной регистрации. Законодательством предусмотрено два способа предоставления земельных участков: по результатам аукциона и без проведения аукциона. По общему правилу предоставление земельных участков, независимо от их целевого назначения, осуществляется по результатам аукционов.
Юридическим лицам земельные участки предоставляются по результатам аукционов:
На практике чаще всего юридическим лицам земельные участки предоставляются по результатам аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков.
В определенных случаях земельные участки могут быть предоставлены без проведения аукциона, на основании решения местного исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка, например, инвесторам и (или) организациям, в установленном порядке созданным в Республике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, после заключения инвестиционного договора между инвестором и Республикой Беларусь и его регистрации в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь — для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным проектом.
Земельные участки могут находиться у юридических лиц на праве собственности, постоянного и временного пользования, аренды. Иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются по результатам аукциона и только на праве аренды.
Иностранный гражданин может получить возможность владения земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или на праве частной собственности, но только в порядке наследования. При этом необходимо соблюсти следующие условия:
Объектом налога на недвижимость является стоимость зданий и сооружений, в том числе незавершенных строительств, являющихся собственностью или находящихся во владении организаций и физических лиц.
Основная ставка налога на недвижимость для организаций составляет 1 % в год, а по некоторым объектам сверхнормативного незавершенного строительства — 2 % в год. Местные советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) не более чем в 2,5 раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков.
Для физических лиц, имеющих на праве собственности два и более жилых помещения, установлена ставка в размере 0,2 % в отношении таких жилых помещений. В то же время принадлежащее физическому лицу на праве собственности одно жилое помещение освобождается от уплаты налога на недвижимость.
Объектом земельного налога являются земельные участки, расположенные на территории Республики Беларусь, находящиеся в частной собственности, постоянном или временном пользовании.
Ставки налога дифференцированы в зависимости от категорий земель и бывают двух видов: в процентах и в виде фиксированного платежа за гектар. Местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) не более чем в 2,5 раза ставки земельного налога для отдельных категорий плательщиков. В ряде случаев устанавливаются повышенные коэффициенты к ставкам земельного налога. В частности, на земельные участки, занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, применяются ставки земельного налога, увеличенные на коэффициент 2; на земельные участки, предоставленные во временное пользование и своевременно не возвращенные, самовольно занятые, используемые не по целевому назначению, применяются ставки земельного налога, увеличенные на коэффициент 10.